Por Contador do Imigrante | Planejamento Fiscal para Brasileiros no Exterior
Se você mora fora do Brasil e tem um imóvel por lá — seja alugado, cedido para um familiar ou simplesmente parado — este artigo é urgente para você.
A Reforma Tributária brasileira entrou em vigor em 2026 trazendo mudanças profundas para proprietários de imóveis. E quem vive no exterior, muitas vezes, é o último a saber.
O que mudou com a Reforma Tributária?
Até 2025, quem recebia aluguel de imóvel no Brasil pagava apenas o Imposto de Renda (IRPF), recolhido mensalmente via Carnê-Leão. Simples assim.
A partir de 2026, a Lei Complementar nº 214/2025 trouxe dois novos tributos para o setor imobiliário:
- IBS – Imposto sobre Bens e Serviços (estadual e municipal)
- CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços (federal)
Juntos, eles formam o chamado IVA Dual brasileiro, que substitui PIS, Cofins, ICMS e ISS. E a locação de imóveis passou a integrar essa nova base de tributação.
Quem é obrigado a pagar IBS e CBS sobre o aluguel?
Nem todo proprietário é afetado da mesma forma. A lei estabelece critérios objetivos:
Pessoa Física
A tributação pelo IBS e CBS se aplica quando ambas as condições são cumpridas ao mesmo tempo:
- Receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil no ano anterior; E
- Mais de 3 imóveis distintos alugados
Exemplo: quem tem 5 imóveis alugados mas recebe R$ 180 mil no ano não é atingido. Quem recebe R$ 300 mil de um único imóvel também não se enquadra por este critério.
Há ainda um segundo gatilho: se no próprio ano-calendário a receita ultrapassar R$ 288 mil, o contribuinte já pode ser enquadrado.
Pessoa Jurídica
Empresas e holdings que possuem imóveis alugados são contribuintes obrigatórias, sem limite mínimo de faturamento. Nenhuma exceção.
Quanto se paga na prática?
A alíquota cheia do IVA Dual (IBS + CBS) deve ficar entre 26,5% e 28%. Mas a lei prevê um redutor de 70% na base de cálculo para locações de imóveis, o que resulta em uma alíquota efetiva de aproximadamente 8,4% sobre o valor do aluguel.
Para locações residenciais, ainda há um redutor social de R$ 600 por imóvel por mês — o que pode reduzir ou até zerar o imposto em contratos de menor valor.
Somando tudo — IR + IBS + CBS — a carga total pode chegar a cerca de 36% sobre a receita de aluguel quando o sistema estiver plenamente implementado em 2033.
E o imóvel emprestado para familiar?
Essa é uma dúvida muito comum entre imigrantes. A boa notícia: a LC 214/2025 é clara ao dizer que operações não onerosas (sem cobrança) só são tributadas nas hipóteses expressamente previstas em lei. Ou seja, imóvel cedido gratuitamente para um parente não entra, em princípio, na nova tributação de IBS e CBS.
Mas aqui vem o ponto de atenção real:
A Receita Federal implantou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — um sistema que cruza automaticamente dados de cartórios, imobiliárias, bancos e declarações de IR para rastrear todos os imóveis do país. Se você tem um imóvel no Brasil e não declara corretamente o seu uso, você pode ser questionado pelo fisco — mesmo sem receber um centavo de aluguel.
Quem está fora do país e não acompanha de perto sua situação fiscal brasileira está especialmente vulnerável.
Por que imigrantes precisam redobrar a atenção?
Morar no exterior não isenta ninguém das obrigações fiscais no Brasil. Com a reforma e a digitalização do fisco, os riscos aumentaram. Entre os mais comuns para quem vive fora e ainda não fez a saída fiscal:
- Autuações por falta de declaração de rendimentos de aluguel
- Inconsistências entre o CPF e os novos dados do CIB
- Multas por não recolhimento do Carnê-Leão ou do IBS/CBS
- Problemas na regularização de remessas internacionais
- Dificuldades para vender ou transferir o imóvel no futuro
A Receita Federal não aceita “não sabia” como justificativa.
Como se proteger: Planejamento Fiscal é o caminho
Diante de tantas mudanças, a melhor decisão é agir antes de ser notificado. Um Planejamento Fiscal personalizado permite:
✔️ Saber se você deve ou não manter a residência fiscal no Brasil
✔️ Declarar corretamente imóveis alugados, cedidos ou emprestados
✔️ Escolher a melhor estrutura tributária para o seu perfil.
✔️ Reduzir legalmente a carga de impostos sobre seus rendimentos brasileiros
✔️ Regularizar eventuais pendências com a Receita Federal antes que virem problemas
Não espere o fisco bater à sua porta
As mudanças já estão valendo. Cada mês sem planejamento é um mês de risco desnecessário.
A Contadora do Imigrante é especializada em brasileiros que vivem no exterior e precisam manter suas obrigações fiscais no Brasil em dia — com segurança, de forma remota e sem complicação.
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Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um profissional contábil ou tributário. As informações são baseadas na LC nº 214/2025 e atualizações vigentes até junho de 2026.